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　　在經(jīng)歷火熱的2016年之后，房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入下滑期。
　　近日，招商證券、西南證券均發(fā)布2017年策略報告，指出房地產(chǎn)投資、銷售、開工等指標(biāo)都將在2017年出現(xiàn)全面下滑，銷售金額的下滑幅度可能在10%左右。兩家機(jī)構(gòu)均提出了“周期論”的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場已進(jìn)入下行“小周期”。
　　但上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房價并不存在大跌的基礎(chǔ)。高地價帶來的成本壓力，以及寬松貨幣環(huán)境的背景，都將給未來的房價帶來支撐。這將使房價出現(xiàn)小幅下挫，而非大面積調(diào)整。

　　調(diào)控余波
　　受調(diào)控政策影響，樓市成交量下滑態(tài)勢已經(jīng)延續(xù)了一個月。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，12月首周（11月28日-12月4日），全國54個城市簽約住宅5.74萬套。雖比此前一周有所升溫，但成交量已連續(xù)5周低于6萬套，比11月前的平均成交水平下降近兩成。
　　造成市場下滑的直接原因，是今年以來的三輪樓市調(diào)控。
　　第一輪調(diào)控出現(xiàn)在今年年初，由于上海、深圳等一線城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，以這兩個城市為首，清查“首付貸”等維護(hù)市場秩序的工作展開，北京也隨后跟進(jìn)。在這期間，南京、蘇州、廈門等城市因出現(xiàn)房價上漲過快、高價地頻出，也出手調(diào)控。主要措施體現(xiàn)在出臺“限價令”、小幅提高信貸門檻等。
　　第二輪集中在國慶長假前后，全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施，政策內(nèi)容集中在限購、限價、增加供應(yīng)等方面。從部分城市開始清查拿地資金情況來看，資金層面的收緊已現(xiàn)端倪。
　　第三輪調(diào)控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，并將調(diào)控手段聚焦在了貨幣政策上。當(dāng)月月底，上海、天津、北京也先后跟進(jìn)。
　　截至21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者發(fā)稿，本月尚無城市出臺新的調(diào)控政策，但此前調(diào)控的影響仍在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，截至12月首周，全國十大主要城市新房庫存為33.34萬套，比10月末的水平高出9000套左右。這也是最近一年來，熱點(diǎn)城市庫存首次出現(xiàn)上漲。
　　西南證券指出，從2010年9月開始至2014年的調(diào)控中，共有46個城市出臺了限購限貸相關(guān)政策。2016年開始的這輪調(diào)控，總體力度要弱于此前，但有從嚴(yán)趨勢。
　　但也有部分機(jī)構(gòu)指出，雖然今年出臺樓市調(diào)控的城市數(shù)量不及以往，但從政策手段和執(zhí)行力度上看，部分城市的調(diào)控政策已經(jīng)稱得上“史上最嚴(yán)”。且從現(xiàn)有的政策基調(diào)來看，調(diào)控從緊的局面并不會在短期內(nèi)結(jié)束。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興在近日的“第14屆中國財經(jīng)風(fēng)云榜第七屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”上表示，近兩年，在全國660個城市中，只有不到20個城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格持續(xù)上升。但這20個城市卻占了全國金融資產(chǎn)的50%以上，一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫破裂，就會因現(xiàn)代金融的傳導(dǎo)性而影響全國。這種表態(tài)也暗示，部分城市的調(diào)控政策恐不會在短期內(nèi)出現(xiàn)松動。

　　調(diào)整將至
　　除上述政策影響外，房地產(chǎn)市場本身具有的周期性特征，也決定了其下滑不可避免。
　　西南證券表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)具有小周期的特點(diǎn)。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右時間。2015年和2016年均處于上升周期，主要得益于資金面和行業(yè)政策的相對寬松。未來需求的下滑將使樓市步入下行周期，預(yù)計2017年全國商品房銷售增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將雙雙下滑。
　　招商證券也表示，“經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)出較強(qiáng)的周期屬性。”該機(jī)構(gòu)指出，本輪小周期復(fù)蘇始于2014年底以來的流動性寬松及行業(yè)加杠桿。2015年為復(fù)蘇年；2016年為繁榮與轉(zhuǎn)折年，熱點(diǎn)城市逐步擴(kuò)散（由一線蔓延至強(qiáng)二線、弱二線及強(qiáng)三線等），部分城市房價加速上漲。預(yù)計今年一手住房銷量將超過13億平方米（同比增長20%），創(chuàng)歷史新高。
　　上述機(jī)構(gòu)指出，需求短期透支及政策拐點(diǎn)導(dǎo)致2017年為銷量小年，預(yù)計全年的商品房銷售量下降10%左右。但絕對規(guī)模仍將達(dá)到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點(diǎn)（仍高于2013年）。
　　房價方面，招商證券認(rèn)為，開發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o影響供給節(jié)奏，土地價格影響成本端且對房價構(gòu)成正反饋，流動性及通脹預(yù)期通過影響投資需求進(jìn)而對房價構(gòu)成一定支撐。因此，2017年房價沒有大跌基礎(chǔ)。但部分二線城市由于潛在供應(yīng)量增幅較大，房價存下跌壓力。
　　由于量價均存在下跌壓力，房地產(chǎn)市場的其它指標(biāo)也將受到影響。招商證券預(yù)計，2017年房地產(chǎn)新開工面積將下降5%-10%，二線城市的降幅略大；房地產(chǎn)投資增速放緩，預(yù)計全年增長0%-3%，三線城市增速略低。
　　受此影響，房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用或?qū)⑾禄?016年前三季度，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為8.02%，處于歷史高位。西南證券指出，考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上有著眾多行業(yè)，其對經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)際拉動作用可能達(dá)到20%-30%的貢獻(xiàn)率。但這一比重可能會出現(xiàn)下降。
　　從中長期來看，情況亦不樂觀。按照西南證券分析，勞動年齡人口比例已從2011年開始下降，購房主力20-49歲人口比例也在下降，加之城鎮(zhèn)化已進(jìn)入下半場（城鎮(zhèn)化率在2015年末達(dá)到56.10%），未來購房需求將逐漸減少。
　　因此，無論從短周期還是長周期的視角，房地產(chǎn)業(yè)都在邁向衰退階段。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，在廣大三四線城市，大量的庫存規(guī)模及其帶來的金融風(fēng)險，將在未來進(jìn)一步凸顯。